Легко влюбиться в Шри-Ланку и задуматься о том, чтобы поселиться на острове, который называют «жемчужиной Индийского океана». Жизнь здесь течет спокойно, размеренно. Очень приятно даже просто сидя на берегу, наблюдать за серферами, стремящимися поймать последнюю волну перед заходом солнца, молодыми семьями, отдыхающими под пальмами на пляже. Кругом слышны шутки, смех, отдаленные звуки азиатской поп-музыки, доносящейся из динамиков тук-туков.
Над Индийским океаном сгущаются грозовые тучи и отступают в сторону острова, унося с собой обещание небольшого прохладного перерыва от удушающей жары. Можно сказать, что во многом эта пейзажная зарисовка может служить и отличной метафорой – к налоговым законам, введенным шриланкийским министерством финансов в отношении зарубежных инвесторов в недвижимость, которые также гарантируют «охлаждающий эффект».
Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость и владеть ею, если они готовы платить 100-процентный земельный налог от стоимости недвижимости. Это введение прикрыло «лазейку», которая использовалась зарубежными инвесторами, чтобы избежать уплаты существующей 100-процентной ставки на фригольд (безусловного права собственности на недвижимость).
Таким образом, если недвижимость оценивается в 100 000 долларов, то нужно будет заплатить 203 000 долларов. В качестве альтернативы можно сроком на 99 лет арендовать земельный участок, купить квартиру в кондоминиуме (но выше определенного этажа). В результате налоговые сборы уменьшаться на 7 процентов. Продажа земли иностранцам запрещена с 2013 года, её можно только взять в аренду, но есть исключение: иностранцы могут покупать землю, если их объем инвестиций в проект составляет более 10 миллионов долларов (в подобном случае они освобождаются и от уплаты 100 процентного налога). Альтернативно, они могут взять землю в аренду (до 99 лет) и заплатить налог в размере около 5-10%.
На данном этапе немного заинтересованных сторон, не исключая и юридическое сообщество, относительно сделок по недвижимости, многие считают, что власти совершили большую ошибку. Хотя, безусловно, правительство при введении такого налогового законодательства имело определенные мотивы. Прежде всего, оно позволяет гражданам Шри-Ланки, притом, что цены на недвижимость остаются очень низкими, приобретать земли там, где они хотят (те участки, которые приобретались, как правило, только состоятельными иностранцами).
Но с другой стороны остров-государство сильно нуждается в иностранных инвестициях. До 2009 года страна была втянута в кровавые гражданские войны. Некогда цветущие курорты стали городами-призраками, затем грянул разрушительный цунами, нанеся огромный ущерб хрупкой экономике страны. После окончания гражданской войны именно иностранные инвестиции, особенно из Китая, помогли стимулировать экономический рост.
Ситуация в налоговом законодательстве менялась несколько раз, но сегодня агенты по недвижимости особенно разочарованы тенденцией правительства. Обеспокоены налоговыми изменениями туристические агентства, специализирующиеся на элитном отдыхе. Если бы не высокие налоги, то Шри-Ланка идеально соответствовала бы всем требованиям иностранных инвесторов. Недвижимость по-прежнему стоит дешево, и страна вернулась на туристическую карту мира. Правительство сделало немало в развитии туристической активности: вложены значительные средства в крупные инфраструктурные проекты, построены дороги, сократившие время в пути между аэропортом Бандаранаике и прибрежными курортами, открыт новый международный аэропорт недалеко от города Хамбантота, на юге острова.
Притом, что ставка налога чрезвычайно высокая, стоит все же иметь в виду, что и после уплаты налогов цены на недвижимость остаются достаточно привлекательными. Самый дешевый вариант – это купить участок земли (все равно придется заплатить 100-процентный земельный налог) и построить собственный дом. Строительство обойдется совсем недорого, кроме того, в Шри-Ланке работают некоторые очень известные и талантливые архитекторы, к которым можно обратиться для создания проекта.
Правда, существует один вариант для тех нерезидентов, кто не желает платить 100-процент налог. Некоторые инвесторы предусмотрительно создают компании перед покупкой земли или недвижимости. Недвижимость, приобретенная под видом компании, будет определяться в качестве актива и не подлежать 100-процентному налоговому обложению. Хотя правительство предупреждает, что в ближайшее время все «бреши» будут закрыты в любом случае. Во всяком случает, 100% налог придется заплатить и компаниям, зарегистрированным в Шри-Ланке и имеющим более чем 25% иностранного участия в капитале.
Процесс покупки недвижимости в Шри-Ланке, как и в любой другой стране, не будет считаться завершенным без адвоката или нотариуса. Поэтому важно выбрать юриста, которому доверяешь, кто свободно говорит на языке продавца или английском языке, чтобы избежать проблем в общении или проблем при заключении контракта.
Поиск недвижимости бывает затруднительным, поскольку типично шриланкийцы не афишируют то, что они хотят продать, чтобы избежать определенных финансовых издержек. Это означает, что агент по недвижимости просто необходим. Проверить репутацию агента по недвижимости несложно, нужно поговорить с другими эмигрантами или местными жителями, имеющими опыт приобретения собственности. Иногда агенты (в Шри-Ланке они не лицензированные) берут комиссию с продавца и с покупателя. Следует договориться и согласовать комиссионные, прежде чем подписывать что-либо.
Найдя дом своей мечты, нужно сделать предложение продавцу, попробовать договорится о цене. Следует приготовиться к многоэтапным переговорам. Шриланкийцы часто поднимают цену на недвижимость, если покупатель иностранец.
Юристу надлежит проверить все документы, проект собственности в "Земельной Книге", чтобы убедиться, что продавец – единственный и законный владелец. Если собственник не один, то необходимо согласие и соответственно подпись в контракте каждого, кто владеет долями и согласен на продажу. Далее должно выполнить проверку возможных долгов или лизинговых контрактов.
Если обе стороны договариваются о цене, адвокат готовит договор, который они подписывают. Большинство местных жителей не принимают чеки или денежные переводы. Покупатель, если по какой-то причине не может внести всю сумму сразу, обычно платит за депозит в размере 10 - 20 процентов (от общей стоимости имущества). Деньги вносятся адвокатом, доверительным управляющим или другими посредниками. Чем короче период между авансом и окончательным расчетом, тем лучше. После подписания договора покупатель также платит налог в орган местного самоуправления (он выплачивается раз в год).
